“REITs（不动产投资信托基金）是他们（投资人）愿意投资长租公寓的一个很重要的原因，因为有方式退出。”有商业地产业内人士对《中国经营报》记者表示。去年，监管层将保障性租赁住房纳入REITs试点范围；2022年2月，Pre-REITs的设立也被监管层倡导鼓励，无疑为长租市场注入了一剂强心针。

　　据悉，目前正在酝酿的保障性租赁住房底层标的，多为地方政府旗下保障房开发公司持有的人才公租房。即便其仍旧在扩容，也有不少市场化主体酝酿将旗下项目纳入保障性租赁住房之列，这类住房仍旧与市面上的长租公寓有较大区别。“各类保障性租赁住房租金相对较低，利润一般，不是目前大部分投资人会考虑的标的物。”上述业内人士表示。

　　但对于REITs市场扩容发展的乐观预计，仍旧给予了各类资金一定程度的信心。据记者此前了解，此前长租公寓资产价值过高，运营难度较大，对现金流波动的容错率低，因此资产流动性较低，而REITs的出现使得长租公寓重资产运营模式的退出路径更加明确。

市场热度首先传导至小体量的长租公寓项目。有长租公寓个人投资者对记者表示，2021年末至2022年初，小体量的长租公寓在一线城市成交活跃，结合出租率，甚至有4个月间单体项目溢价超过30%的情况出现。

　　收并购市场火热的同时，长租公寓的营利模式仍在持续探索中。上述业内人士对记者表示，目前市面上的长租公寓，实际上只是某一个主体在长期运营的“青年公寓”，而非某一个客户长期租赁一间房源的“长租公寓”。能够保证租户持续长期租赁10余年、支持在同一间屋子里容纳家庭结构变化的房源几乎不存在。

　　“买不起房，但完全有支付能力一直租一个非常不错的房子的这类人群的需求，还没有被满足。”上述人士表示。其同时提及：“目前市面上的长租公寓几乎不可能超过60或70平方米，超过这个面积就不挣钱了，坪效不够。”

　　此前有类似租赁社区的运营者对记者表示，目前这类长租公寓虽然在欧美国家十分普遍，但在我国仍处于市场培育阶段。在此阶段，这类社区的运营主要依靠街区带来的整体效益，例如餐饮、商业等业态入驻带来的效益、高坪效小面积的套间带来的效益与较大面积房源的利润相平衡。

　　上述业内人士表示，若真正的长租公寓模式能够落地并发育成熟，其运营所带来的人员成本等或将低于换租率相当高的青年公寓，带来持续稳定的现金流。这类居住项目也将更适合例如险资这类偏好长期、稳定现金流的资金进入。目前，各类银行也在以利率低至5%以下、期限长达10余年甚至20年以上的贷款支持这类租赁社区的建设。