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投资者对长租公寓热情重燃

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投资者对长租公寓热情重燃

2022-03-17 10:21

    “REITs(不动产投资信托基金)是他们(投资人)愿意投资长租公寓的一个很重要的原因,因为有方式退出。”有商业地产业内人士对《中国经营报》记者表示。去年,监管层将保障性租赁住房纳入REITs试点范围;2022年2月,Pre-REITs的设立也被监管层倡导鼓励,无疑为长租市场注入了一剂强心针。

     据悉,目前正在酝酿的保障性租赁住房底层标的,多为地方政府旗下保障房开发公司持有的人才公租房。即便其仍旧在扩容,也有不少市场化主体酝酿将旗下项目纳入保障性租赁住房之列,这类住房仍旧与市面上的长租公寓有较大区别。“各类保障性租赁住房租金相对较低,利润一般,不是目前大部分投资人会考虑的标的物。”上述业内人士表示。

     但对于REITs市场扩容发展的乐观预计,仍旧给予了各类资金一定程度的信心。据记者此前了解,此前长租公寓资产价值过高,运营难度较大,对现金流波动的容错率低,因此资产流动性较低,而REITs的出现使得长租公寓重资产运营模式的退出路径更加明确。

市场热度首先传导至小体量的长租公寓项目。有长租公寓个人投资者对记者表示,2021年末至2022年初,小体量的长租公寓在一线城市成交活跃,结合出租率,甚至有4个月间单体项目溢价超过30%的情况出现。

     收并购市场火热的同时,长租公寓的营利模式仍在持续探索中。上述业内人士对记者表示,目前市面上的长租公寓,实际上只是某一个主体在长期运营的“青年公寓”,而非某一个客户长期租赁一间房源的“长租公寓”。能够保证租户持续长期租赁10余年、支持在同一间屋子里容纳家庭结构变化的房源几乎不存在。

    “买不起房,但完全有支付能力一直租一个非常不错的房子的这类人群的需求,还没有被满足。”上述人士表示。其同时提及:“目前市面上的长租公寓几乎不可能超过60或70平方米,超过这个面积就不挣钱了,坪效不够。”

     此前有类似租赁社区的运营者对记者表示,目前这类长租公寓虽然在欧美国家十分普遍,但在我国仍处于市场培育阶段。在此阶段,这类社区的运营主要依靠街区带来的整体效益,例如餐饮、商业等业态入驻带来的效益、高坪效小面积的套间带来的效益与较大面积房源的利润相平衡。

    上述业内人士表示,若真正的长租公寓模式能够落地并发育成熟,其运营所带来的人员成本等或将低于换租率相当高的青年公寓,带来持续稳定的现金流。这类居住项目也将更适合例如险资这类偏好长期、稳定现金流的资金进入。目前,各类银行也在以利率低至5%以下、期限长达10余年甚至20年以上的贷款支持这类租赁社区的建设。资产管理部提供,摘录自《中经城事》

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