社区商铺二楼空置率“绝了”，难租、难售成常态!原因有哪些?

　　说到经商，很多时候都离不开商铺，实体店是“经商”鼻祖，最开始的商业模式恰恰起源于实体店，到目前为止，虽然有网络电商占据大部分市场，人们对实体店依旧存在需求，无论是用餐还是生活服务都离不开实体店供用，有的老板甚至常年在外拓店，以此来扩大自身市场份额。

　　社区商业本是距离居住群体最近的商业，可社区商铺中的二楼一直是开发商的“心头病”!社区底商到太大影响，最差的底商也比二楼好卖，笔者发现：不仅仅是地级市存在二楼空置率较高的现象，就连一线城市也不容乐观，即使是一楼全部租赁出去，二楼也有空置商铺。

　　为何社区商业的二楼“难租、难售”?

　　我们知道社区商业二楼部分同样紧挨住宅区，从距离开看不属于商业街或者购物中心，而且二楼商业的售卖单价低于一楼许多，一般情况底商能买到2万左右时，二楼也只能买8000左右，可见人们对于二楼的抵触情绪不是一般高。

　　对销售人员来说，社区商业二楼最为棘手，甚至比商业街顶楼还难以销售，而且商业街顶楼价格高于中间楼层，自身也是具备观景、独立庭院等特点，使得人们更愿意买一楼或者商业街顶楼。

　　社区商业二楼“难租、难售”的主要原因有哪些?

　　二楼门头较小，使得展示面较小，商家经营起来缺乏商铺自带的广告效果，门头较窄使得装修设计的前厅不够大气，影响消费者“高档需求”体验!一般社区商业二楼仅有1.2宽，相当于只是一个上下楼梯通道宽度，这样的条件下商家经营起来并不便利，顾客上下楼梯多少有些怨言，一旦对环境有了差评，顾客二次消费的可能性会直接降低。社区商业二楼商铺通常没有电梯，业主无论是自营还是出租都不便利，即使部分存在电梯，也并不能将业主跟顾客区分开来，同时商家经营过程中需要投入更多人力成本来监管店内物品安全。

　　社区商业二楼商铺产权面积较大，开发商对于二楼产权分割时达不到尽善尽美，一方面通道无法支撑多个商铺的“应急通道”;另一方面分割成多个小商铺产权会占用大量实际面积来作为公用通道，影响到自身销售利润空间，索性将商铺分割成大面积直接销售，一般是200平方左右，更大能达到1000平左右。

　　社区商业二楼商铺对于商家经营局限，主要体现在成本高，经营业态受限。面积大租赁成本支出更多，装修费用更大，营业过程中人工成本更高;经营业态受到限制是很多商家不选择社区商业二楼原因之一，例如慢摇吧、KTV等业态不允许开在住宅区周围，使得商家只能从酒店、酒楼、办公等方向入手，同等条件之下，酒店跟酒楼的选址要求越来越高，比如独立门厅、空间结构等。

　　由此可见社区商业二楼部分还真是一块“烫手山芋”，二楼如此难租、难售。总不能一直让他空着吧!开发商对于这类商铺也不闲着，在租不出去又卖不掉的情况下，直接拿过来投放广告，本身二楼的展示面较大，出租给一楼大型商家收取广告费，既掩盖了二楼空置“丑态”，又实现了收益转化，等到小区更加成熟再次销售，或许利润空间更大!

　　部分开发商面对这种现状依旧抱有良好心态，不断投入营销费用来加大曝光率，在他们眼中茫茫人海总有对眼的人群，最后得到的结果依旧不尽人意。

　　社区商业二楼商铺如何改善?

　　笔者从事商业地产多年，社区商业并非“烂里扶不上墙”，只是需要将劣势弥补同样可以得到减缓。

　　首先二楼部分门头较小，商家可租一间一楼作为门厅，从一楼搭建楼梯直接上达二楼，可以实现“一拖二”租赁，一方面加强了自身门头效果优势，给顾客高端大气的感觉，另一方面对于二楼管理更加便捷，避免了走狭窄的公用楼梯。缺点是改造费用较高，自身搭建楼梯成本较大，不适合短期租赁，至少都需要租赁5-10年左右。

　　其次是购买者可通过跟开发商谈判降低价格出售，二楼商铺的价格本身较低，开发商依旧卖不出去说明市场行情支撑不了这个价格，虽然站在开发商的角度思考单价越高利润越大，但是大部分开发商自身存在资金压力，开发商修建楼盘大多有银行贷款，每月需要支付不少利息，如果有客户购买降低价格未尝不可!

　　最后是开发商依旧无法出租和销售时，可以自身投入实体产业，比如酒楼、酒店，开发商自身员工存在消费需求，特别是酒楼方面，员工结婚、团队聚餐都需要场所来支撑，自给自足实现内部消化，当然这又是一笔不小的投入，对于开发商来说是一大挑战，不过这种模式在各楼盘中均有体现，开发商老板通常都有自身的酒店、酒楼产业，既然难租、难售何不自身多产业发展呢?

　　商铺的价值主要体现在运营方面，做什么业态?由什么团队经营?都很重要!两者决定了商铺人气是否旺盛以及投资回报率是否跑赢定期存款。从全国商业来看不仅仅是社区商业二楼部分存在这样的问题，商业街跟购物中心存在很大竞争关系，使得商业街跟购物中心经营愈发困难!

　　全国商业“遍地开花”!小到社区底商大到商业综合体皆竞争不断，如此众多的商业分化了消费人群，对消费者来说自然更加方便，出门即可消费，有钱不愁没处花，可是开发商面对如此众多的商业楼盘自身销售业绩又该何去何从呢?

　　一位前辈说：实体商业正面临转型，从传统模式的出租、出售逐渐演变成为合作，业主与商家之间合作实现共赢局面，这种模式主要是：商家以运营管理作为投资，开发商以物业条件占一定股份。当然也需要视情况而定，比如装修部分也由商家出资，开发商以交房面貌直接合作!新型合作方式还需要不断试验才能逐步成熟，总的来说有改变就还存在改变现状的机会!

　　对此你认为社区商铺二楼空置率高吗?还存在哪些原因呢?(华侨集团运用中心提供，摘录自《商业小怪兽》)